模式牛写了几期的大运营，发现纯粹的讲理论，有点枯燥。从本期开始，试着用白话的形式来讲讲房地产运营。
有的企业追求规模，以现金流为主。说白了是要快速做大，把馅饼摊大，形成规模化的优势。主要是为了让企业的现金流能够转起来。现金为王的时代，有了现金流，就有了更多的机会。
有的企业追求利润，以均衡型为主。说白了，就是企业不缺钱，不缺现金流，以品牌和品质为主，做的是口碑。不单纯追求规模，稳扎稳打。这种项目往往售价也高，但品质绝对是保证的。
有的企业利润和现金流都想要，这就是均衡型。理论上是可以，但实操起来，一般不容易平衡。往往是体现在开盘周期、自有资金回正时间较现金流的项目推后。
以现金流为主的项目，就要快开、快售、快回正。一般利润不低于8%就可以做，绝大部分项目的目标客户定位为刚需群体。例如369（3个月开工、6个月开盘、9个月现金流回正）模式。
以利润为主的项目，则要精细打磨产品并提升溢价。一般要求利润率不低于15%，项目的目标客户定位为高端改善群体；此类项目，一般开工、开盘周期都较长，拿地之后不会急于开工，而是不断地推敲项目设计细节，做精品盘。
那么，怎么来进行项目定位？一般主要涉及土地性质和价格、规划条件、商业占比、地货比、预售条件等主要因素。
1、土地性质和价格：一线城市、核心区域的土地，其城市群体的购买力、对品质的要求、土地的稀缺性，决定了其项目可倾向于利润型定位。而三、四、五线城市且非城市核心区域的土地，多数会定位为现金流型，只要能为企业跑起来现金流即可，快销产品，以快速去化回款为主；
2、规划条件：同样土地，容积率低，可售面积小，倾向于追求利润；容积率高，可售面积多，倾向于追求现金流；
3、商业占比：自持商业部分占比高，项目则倾向于利润型；反之则倾向于现金流型；这个很容易理解吧。例如，同样的土地面积、同样的容积率，土地价格接近或相同，商业自持的多，可售的少，自然是要售价高了；
4、地货比：地货比是土地价格与土地货值的比率。地货比越高，则倾向于利润型。反之倾向于现金流型；这个也很容易理解。例如，土地价格接近或相同，货值多，分母大，比率就小了。证明可售的货值就少，那项目就倾向于售价高；
5、预售条件：越早具备预售条件，则越倾向于现金流。正负零取预售和封顶取预售，卖现房开发商的资本化利息都高了，那肯定是卖高价更合适了。
以上五方面要变通的综合考虑，不是一个方面的因素就完全决定项目的定位。
实操过程中，最简单的方式，就是企业决定在某个城市拿某个地块。在拿地前后，就周边的项目进行调查，俗称“踩盘”。做为竞品，调查了解市场主流户型和客户群体，就决定了。但形成书面报告就得有理有据。即便是抄，也得证明是对的。例如，市场的客户数量是有限的，基本上一个区域的竞品盘都是在抢同一拨客户。周边竞品项目都做刚需快销盘，你定位别墅，周边消费客群都不在一个层次，产品去化就有问题了。
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