模式牛目前已经有房地产企业将众筹应用于商业地产的开发中，比如万达针对新建万达广场发起的“稳赚1号”，绿地发起的武汉606绿地中心项目的众筹。前者通过众筹解决了融资问题，后者通过众筹解决了销售问题，可以说都是解决“钱”的问题。但是，两者也都面临着一个相同的隐患，没有实质性解决物业未来的市场风险，尤其面对目前国内的商业地产市场现状。
本文我们模拟用众筹去投资开发一个社区商业综合体，通过探索、创新实现以下价值：赋予大众参与投资开发的机会，解决项目融资问题，降低运营成本和风险，满足大众的生活需求的同时兼顾投资收益。
一、项目背景及概况
这些年来，由于大量的购物中心、商场、城市综合体开发并投入市场运营，同质化竞争日益严重，加之互联网电商等创新商业模式带来的极大冲击，这些实体商业越来越不好做，而国内的社区商业综合本或社区商业MALL则慢慢引发投资者的亲睐。
“社区综合体”一般居于大型社区中心，或者几个小型社区中间地带，又被形容为“15分钟生活圈”。社区商业由住宅的单纯配套底商逐渐演变为社区或组团的大型集中商业，使居民的多种消费能就近满足，逐渐集结人气，形成区域商业中心，并与城市商业中心在功能上形成良好互补。
鉴于此，开发公司通过前期充分的市场调研和分析论证，准备投资开发一个社区商业综合体。
该社区商业综合体准备在某省会城市Z市投资建成，届时将为项目周边周边1.5公里范围内的约5万居民提供一个“15分钟生活服务圈”。项目集临街商业、生活超市、日常百货、餐饮娱乐、电影院线为一体，规划建筑面积3万方，地上三层，地下一层，预算总投资2亿元。
二、前期准备
在进行项目众筹之前，必须做好充分的前期准备工作。作为地产开发项目，前期做的准备工作主要是按照房地产开发前期流程的要求，完成立项、规划、报批等一系列工作，达到项目开发条件。
1、确保项目可行。商业综合体是一个庞大的系统工程，在开发过程中， 无论规模大小，都涉及专众多业性的工作。而商业综合体的开发经营较普通项目要求更高，项目的可行性直接决定项目在未来市场运营中的“生死”和各方收益。
因此，开发企业作为众筹发起者，不仅仅是要对自己负责，同时也要为未来数以万计的投资者负责，不要以为花的不是自己的钱，从而降低对项目可行的评定标准。
开发公司要通过前期充分的市场调研和分析论证，完成项目可行性报告。同时，做好项目定位等前期策划工作，定项目的发展方向、开发模式、开发节奏、营销策略、效益水平， 为项目的规划设计、开发策略、资源整合、营销规划工作提供依据。
2、明确众筹目的。让投资者参与到项目前期融资到后期日常运营，要达到以下目的：
（1）募集项目建设资金；
（2）配合建成后租售工作；
（3）满足投资者及周边居民生活需求；
（4）投资者收益；
（4）降低运营风险。
二、选择平台公司
本项目属于开发建房型众筹，需要投资者前期投入资金，获得的权益是通过项目建成后物业的租售实现。另外众筹标的，即拟建的社区商业综合体主要面向于项目周边的Z市居民，因此要求平台公司具备金融服务功能，且在本市有一定的影响力。
三、规划众筹项目
社区商业综合体的项目公司作为发起者，联合众筹平台，将拿拟建的社区商业综合体作为众筹的标的，由平台公司将项目总投资的其中1亿元分拆成为最小1000元的投资份额，面向平台注册用户发起总计1亿元的众筹目标。
一旦完成认购，众筹资金将由平台公司在银行设立的托管账户按照合同约定支付给项目公司。未来，社区商业综合体的项目公司每年拿出合同约定比例的年净收益，由众筹平台按照投资者的投资份额回报给投资者。
1.项目包装
该社区商业综合体主要价值就是服务于周边居民的生活需求，满足其在家门口就能享受到购物、餐饮、娱乐等方面的需求。因此，项目要以此抓住投资者情感诉求，满将足投资者基础生活需求作为主要诉求点，让投资者需求与发起者的合作开发理念产生共鸣。
同时，本项目不仅能满足投资者的日常生活需要，还可以通过物业租售实现投资收益，通过这一点可以极大的激发投资者的参与性。
因此，在本众筹项目包装中，一定要向投资者灌输这样的思维：我投钱在自己间门口建一个社区商业，还能长期赚钱。
2、锁定投资者范围
很明显，项目的投资者主要是周边的居民，他们不仅是最有兴趣投资的人群，也是未来项目建成运营后的主要服务人群，更是项目盈利的关键。
因此，我们在之后的众筹项目发布和推广中，这部分人群就是“特定对象”，在线上线下推广中，重点锁定社区商业综合体项目周边1.5公里范围内的人群。另外，我们会在之后的规则设置中兼顾其他的投资人群。
3、选择回报型众筹
首先排除捐赠型众筹和债务型众筹。在剩下的股权型众筹和回报型众筹中，股权型众筹对投资者的要求太高，且有严格的人数限制，并不适合本项目，根据我们的众筹目的，我们选择回报型众筹。
首先，我们可以通过项目众筹完成拟建社区商业综合体的市场“试水”，看看周边居民的反应和态度。其次，意向投资者大多数会是周边的普通居民，回报型众筹操作起来相对更简单，便于与投资者沟通。
4、确定筹资总额和档位
本项目属于开发建房型房地产众筹，需要投资者前期投入资金，满足项目的建设、运营需要。
因此，发起者需要计算项目开发建设及运用所需资金，同时还要包括项目包装、宣传、财务、管理等环节的费用，最后评估自己资金投入和未来预计收益，综合平衡，得出筹资总额。该社区商业综合体项目计划总投资2亿元，发起者已投入5000万元，准备募资1.5亿元，其中5000万面向一些机构投资线下认购，1亿元面向普通投资者发起众筹募集。
1、社区商业综合体项目周边1.5公里范围内居民人口5万人，所在的Z市总人口1100万人，市区内常住人口500多万，根据1亿元的募资总额，将众筹档位设定为1000元/份。
5、众筹回报方案
本项目回报主要是社区商业综合体租售收益，因为项目主要服务于在周边生活的投资者，所以再给予投资者一些参与权、合作的商家优惠等附加回报。
四、发布众筹项目
1.项目介绍
社区商业综合体的基本信息及总体介绍。本项目应包括开发企业介绍、项目整体规划布局、招商情况、周边配套、未来市场价值等信息，让投资者对项目有个整体的认识，吸引投资者参与。
2、设置众筹目标
众筹目标：3500万元
投资档位：1000元/份，一份起，每人认购不超过300份。
活动时间：第一阶段筹款目标：3500万元（2015-10-09 10:00:00至2015-10-31 10:00:00）；第二阶段众筹目标6500万元（2015-12-0110:00:00至2015-12-1010:00:00)
3、项目回报
基础回报：物业租售收入及增值收益
（1）净物业出售及出租收入分配：预计年化收益10%。
（2）物业增值收益：收益权转让时的增值收益、退出时物业增值收益。
附加回报：
（1）投资者可以参与到招商过程中，投票选择引进哪些主力店，比如蔬菜超市、影院、KTV等，以及选择哪个连锁品牌等。
（2）合作店铺的（如影院、KTV）会员卡、专属折扣卡等。
（3）投资者可享受项目建成后商铺租售方面的一些优惠。
五、用众筹服务于后期营销
至此，我们已经通过众筹完成了项目建设的资金募集，使社区商业综合体项目能够建起来。接下来，我们继续将众筹应用于项目的营销、日常运营等环节，保证其能正常、健康的发展，并产生预期的收益。
1、营销推广。营销推广型房地产众筹目前已经被应用的风生水起，我们在前边也做了很多的介绍、分析，届时可以采取很多种执行方案，服务于项目的出售、租赁、招商方面的营销推广工作。
比如，项目可售的临街商铺，我们拿出作为众筹标的，再发起一个针对物业销售的众筹项目。
2、用众筹参与运营。作为社区商业，项目中可售物业能够快速变现，回笼部分资金，但是比例很少，大部分物业还是自持，自持物业的租赁、各个商家的入驻、营业额是保证项目长期收益的基础。
我们可以根据投资者和周边居民的实际需要，将招商引入的主力店铺再次包装为一个众筹项目，以主力店铺覆盖范围内的人群为主发对象发起众筹。
比如，通过调查周边人群急需一个提供蔬菜、水果的全日鲜店铺。我们选择一个连锁品牌机构或运营团队，利用众筹实现店铺的物业租赁、运营、管理等。一方面满足了投资者的生活需求，另一方面投资人将得到社区商业综合体的租金回报和店铺盈利的分红收益。
我们通过众筹，让投资者参与到了社区商业综合体的开发、运营过程中。赋予大众参与和投资机会，解决项目融资问题，降低运营成本和风险，服务大众的生活需求的同时兼顾投资收益，从而完成了本商业模式的闭环。
本文作者从事十余年商业地产投资拓展工作，致力于研究和实践创新金融模式在商业地产领域的应用，曾在诸如中国经济出版社等权威出版机构发表过相关书籍。
